Wat kost één nacht in je vakantiewoning je echt?

De btw is het eerste wat mensen fout hebben

Dit is de belangrijkste fiscale wijziging van 2026 voor vakantieverhuur, en in gesprekken met eigenaars merken we dat een groot deel ze nog niet kent of denkt dat ze niet van toepassing is.

Wanneer ben je btw-plichtig?

De loutere verhuur van een onroerend goed is vrijgesteld van btw. Dat geldt in principe ook voor een vakantiewoning. Maar zodra je een verblijf van minder dan drie maanden aanbiedt aan dezelfde huurder én je levert minstens één van onderstaande diensten, spreekt de fiscus van het verschaffen van gemeubeld logies. Dan ben je btw-plichtig.

Het maakt geen verschil of je verhuurt als privépersoon, via een vennootschap of via een platform. Het maakt evenmin verschil of je die diensten uitbesteedt, of ze apart aanrekent dan wel in de prijs verwerkt.

In de praktijk betekent dat het volgende: elke woning die linnen voorziet, en dat is elke woning op niveau, valt vrijwel zeker onder de btw-plicht. Ook zonder ontbijt. Ook zonder onthaal. Dat ene criterium volstaat.

Er is geen drempel van € 25.000

Dit is de tweede misvatting. Sinds 1 januari 2022 kan je voor het verschaffen van gemeubeld logies geen beroep meer doen op de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen. Die uitsluiting geldt per handeling, niet per persoon: heb je naast je verhuur nog een andere activiteit, dan kan je voor díe activiteit wel van de regeling genieten, en de omzet uit je logies telt niet mee voor de drempel van die andere activiteit.

Voor de verhuur zelf ben je btw-plichtig vanaf de eerste euro.

Het tarief ging naar 12 procent

Sinds 1 maart 2026 bedraagt het btw-tarief op het verschaffen van gemeubeld logies 12 procent in plaats van 6. De verhoging geldt voor hotels, motels, B&B's, gastenkamers, vakantiewoningen met hotelmatige dienstverlening en kampeerplaatsen. Aan de regels die bepalen wát belastbaar is, verandert niets. Alleen het tarief.

Er geldt een overgangsregeling: voor reservaties die uiterlijk op 28 februari 2026 werden gemaakt, blijft 6 procent van toepassing, op voorwaarde dat de btw uiterlijk op 30 juni 2026 opeisbaar werd. Een boekingsbevestiging, een reservatiesysteem of een betaald voorschot geldt daarbij als bewijs. Bewaar die stukken; ze kunnen bij een controle opgevraagd worden.

Bron: koninklijk besluit van 14 februari 2026, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 23 februari 2026, en de FAQ van de FOD Financiën.

De keerzijde is gunstig

Btw-plicht klinkt als een last, maar ze opent het recht op aftrek. De btw op verbouwing, inrichting, meubilair, linnen, onderhoud en beheer kan je recupereren, en die facturen dragen meestal 21 procent. Voor wie nog investeert in de woning, weegt dat vaak zwaarder door dan de 12 procent die je afdraagt.

Wie een woning grondig aanpakt voor ze op de markt komt, doet er dus goed aan de btw-positie te bepalen vóór de eerste factuur binnenkomt, niet erna.

Van bruto naar netto, post per post

Wat volgt is geen rekenblad maar een lijst van waar het misloopt. De bedragen verschillen te sterk per woning en per streek om er hier getallen op te plakken. Reken zelf per post, op basis van je oppervlakte, je bezetting en je postcode.

Btw op het logies. Twaalf procent, geen drempel, en de meeste eigenaars hebben hun prijzen er niet op aangepast toen het tarief in maart wijzigde. Wie het bedrag niet doorrekende, gaf de facto zes procent van zijn logiesomzet weg.

Schoonmaak per wissel. De klassieke fout is dat de schoonmaakforfait die je aan de gast aanrekent, niet dekt wat de schoonmaak effectief kost. Bij woningen boven de 150 m² met meerdere badkamers loopt dat verschil snel op tot enkele tientallen euro's per verblijf. Vermenigvuldig dat met vijftig wissels.

Linnen. Reken niet met de aankoopprijs maar met de kost per wissel: wassen, drogen, strijken, transport, en de vervanging van wat versleten of beschadigd is. Linnen is een verbruiksgoed dat eruitziet als een investering.

Verbruiksgoederen. Zeep, papier, koffie, onderhoudsproducten, vuilniszakken. Klein per stuk, structureel per jaar, en zichtbaar in de reviews zodra je erop bespaart.

Energie en water. Gasten gaan niet met de thermostaat om zoals jij. Een woning met een groot volume en een gemiddelde isolatie is in het laagseizoen duur om warm te houden voor een verblijf van twee nachten.

Verblijfsbelasting. Verschilt sterk per gemeente, en bij een forfaitair systeem per slaapplaats betaal je evenveel in een slecht jaar als in een goed jaar. Zie de gemeentepagina's.

Platformcommissie en betaalkosten. Twee verschillende posten. De tweede vergeet bijna iedereen.

Onderhoud en vervanging. De post die nooit in een rekenblad staat en altijd komt. Een matras, een zetel, een vaatwasser, een schilderbeurt. Zet er een jaarlijks percentage tegenover in plaats van te wachten tot het stuk is.

Verzekering. Een gewone brandpolis dekt toeristische verhuur niet automatisch. En niet enkel het pand moet verzekerd zijn, ook de uitbating. Laat dat schriftelijk bevestigen door je makelaar; een mondelinge geruststelling is bij schade niets waard.

Leegstand. Geen kost maar een correctie. Een woning die € 340 per nacht vraagt en veertig procent van het jaar leegstaat, verdient minder dan een woning die € 260 vraagt en zeventig procent gevuld staat. Reken met wat effectief geboekt wordt, niet met wat je vraagt.

Wat moroww kost, zwart op wit

moroww is een Belgisch kwaliteitslabel voor vakantiewoningen aan de kust en op het platteland. Dit is wat het label kost:

Dat staat hier om twee redenen. Omdat je het liever nu leest dan in maand drie. En omdat een label dat over de kosten van andere partijen schrijft, niet kan zwijgen over de eigen.

Het collectielidmaatschap is geen abonnement op een dienst. Het is het lidmaatschap van het label: de audit, de heraudit, de standaard en het systeem eronder. Een woning die niet meer voldoet, verlaat de collectie. Dat is precies waar het lidmaatschap voor staat.